รับจํานองที่ดิน ที่่ ไหนดี

รับจํานองที่ดิน ที่่ ไหนดี แนวทางการขายฝากเป็นการค้าขายอย่างหนึ่งซึ่งเจ้าของในสินทรัพย์เป็นของผู้ซื้อฝากทันที แต่ว่ามีกติกาว่า คนขายฝากบางทีอาจไถ่สินทรัพย์คืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด เงินทองใด ขายฝากได้บ้าง สินทรัพย์ทุกหมวดหมู่ขายฝากได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน รถยนต์ เรือ นาฬิกา แม้กระนั้นการซื้อขายทรัพย์สมบัติอะไรบางอย่างจำเป็นต้องปฏิบัติตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้แบบของข้อตกลงขายฝากถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (สินทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้) ยกตัวอย่างเช่น บ้าน หรือที่ ดิน หรือขายฝากเรือกำปั่น หรือเรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มี ระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป เรือนแพที่คนอาศัย สัตว์พาหนะ เป็นต้นว่า ช้าง ม้า โค เป็นต้นถ้าหากเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ ที่มีราคา 500 บาทหรือเรียกว่า 500 บาท ขึ้นไป การขายฝากนี้จึงควรทำหลักฐานเป็นหนังสือ ให้ผู้ขายแล้วก็คนซื้อเซ็นชื่อเอาไว้ภายในหนังสือ หรือต้องมีการมัดจำ หรือมีการชำระหนี้นิดหน่อยไปแล้ว มิฉะนั้นจะฟ้องให้ศาล บังคับไม่ได้

กฎหมายอนุญาตให้เพิกถอนการโอนในกรณีอย่างนี้ได้หรือเปล่าคำตอบก็คือได้นะครับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 มอบอำนาจกับเจ้าหนี้สามารถฟ้องร้องคดีต่อศาลเพื่อขอยกเลิกนิติกรรมที่ลูกหนี้ทำลงเพื่อให้เจ้าหนี้เสียเปรียบได้ แล้วก็พระราชบัญญัติล้มละลายมาตรา 113

กำหนดให้เจ้าหน้าที่ป้องกันทรัพย์สินเป็นผู้มีอำนาจอำนาจร้องขอนิติกรรมแทนเจ้าหนี้ในคดีล้มละลายผู้บริโภคที่ไม่รู้จักเรื่องมาก่อนแบบงี้จะได้รับความปกป้องโดยชอบด้วยกฎหมายไหมแม้ว่าข้อบังคับข้างต้นจะให้สิทธิเจ้าพนักงานปกป้องทรัพย์สมบัติร้องขอยกเลิกนิติกรรมกับลูกหนี้ผู้ล้มละลายไว้ก็ตาม

แต่ว่ากฎหมายก็ให้ความป้องกันกับผู้บริโภคที่ซื่อสัตย์สุจริตไว้ ไม่เช่นนั้นแล้ว ก็จะไม่มีใครกล้าจำหน่ายทำนิติกรรมกันเลย เนื่องจากว่าไม่เคยรู้ว่าตนเองจะถูกเลิกนิติกรรมในตอนหลังไหมโดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 237 เองได้ระบุข้องดเว้นของการล้มเลิกไว้ว่า การถอดถอนไม่สามารถที่จะทำได้ ถ้าบุคคลภายนอกนั้นไม่เคยรู้ถึงข้อสรุปที่ทำให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ แต่ถ้าเป็นการให้โดยความชอบพอ เพียงลูกหนี้รู้ฝ่ายเดียวก็เลิกได้

มีทางคุ้มครองป้องกันสถานะการณ์อย่างงี้เช่นไรแน่ๆว่าอาจเกิดเรื่องเกินฐานะของผู้บริโภคธรรมดาทั่วไปที่จะรู้ได้ว่าผู้ครอบครองโครงการผิดฟ้องล้มละลายอยู่ ฉะนั้น ข้อแนะนำของผมคือ ลำดับแรก เลือกซื้อแผนการจากเจ้าของโครงงานที่น่าเชื่อถือ แม้กระนั้นถ้าต้องการซื้อแผนการกับผู้ครอบครองโครงการที่ไม่ค่อยดังเสียงมากมายนั้น

ก็ควรจะสละเวลาสักหน่อย หรือว่าว่าจ้างทนายให้ตรวจตราตัวผู้ครอบครองโครงการนั้น โดยตรวจตรากับกรมบังคับคดีว่าเจ้าของโครงการนั้นถูกคำบัญชาป้องกันสินทรัพย์เด็ดขาดอยู่หรือไม่โดยตรวจดูกับระบบคอมพิวเตอร์ของศาลล้มละลายกึ่งกลางว่าผู้ครอบครองโครงงานรายนั้นอยู่ในระหว่างถูกฟ้องคดีล้มละลายหรือเปล่า โดยหน่วยงานทั้งยัง 2 ที่นี้จะมีเจ้าหน้าที่คอยให้คำปรึกษาสามัญชนทั่วไปอยู่ สามารถปฏิบัติการเองได้ ไม่ยากนักนะครับ

ปัจจุบันนี้ Sharing Economy เป็นกระแสที่กำลังเกิดขึ้นในทุกวงการ ที่มีชื่อเสียงและก็เป็นหัวข้อร้อนในสังคมทุกๆวันนี้ก็เช่นบริการเรียกรถยนต์ รวมทั้งบริการห้องเช่า ซึ่งให้โอกาสให้คนทั่วไปที่มีรถยนต์ หรือมีห้องเช่าได้นำออกมาให้บริการหรือให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ โดยผ่านตัวกลางต่างๆดังเช่น

ในกรณีของรถยนต์เป็น Grab หรือ อย่างห้องเช่าก็ดังเช่นว่า Airbnbแน่นอนครับผมว่าเนื้อหานี้เรากำลังจะพูดถึงเรื่องที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หมายถึงการนำห้องชุดออกให้เช่าในลักษณะรายวันผ่านตัวกลางอย่าง Airbnb หรือผู้ให้บริการรายใดๆว่ามีประเด็นด้านกฎหมายอย่างไรบ้างข้อบังคับที่เกี่ยวกับการให้บริการห้องเช่ารายวันการให้เช่าหอพักเป็นรายวันมีกฎหมายที่ควบคุมคือ พระราชบัญญัติ

รีสอร์ท พ.ศ. 2547 ซึ่งในมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติฉบับนี้กำหนดว่า “โรงแรม แปลว่า สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการบ้านพักชั่วครั้งคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าทดแทน…..”เว้นแต่ตัวพระราชข้อบังคับฉบับนี้แล้ว ยังมีกฎกระทรวงกําคราวดจำพวกรวมทั้งหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พุทธศักราช 2551 ออกมา ซึ่งถ้าเกิดมองเผินๆบางทีอาจรู้เรื่องว่าการให้เช่าคอนโดฯ รายวันสามารถทำได้

เนื่องจากข้อ 1 ของกฎกระทรวงฉบับนี้กำหนดให้สถานที่พักที่มีจํานวนหอพักในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันไม่เกินสี่ห้องรวมทั้งมีจํานวนผู้พักรวมกันทั้งหมดทั้งปวงไม่เกินยี่สิบคน ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วครั้งชั่วคราวสําหรับ คนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าทดแทน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหาเงินเสริมและได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกําทีดไม่เป็นอพาร์เม้นท์ตามกฎกระทรวงนี้

ดูราวกับว่าการให้เช่าคอนโดฯ รายวันบางทีอาจจะทำเป็น ถ้าเป็นการให้เช่ารายย่อยๆแต่ว่าในความเป็นจริงแล้วทำไม่ได้ครับผม เพราะเหตุว่าคอนโดมิเนียมโครงการหนึ่ง หรือ ตึกหนึ่งควรมีห้องพักเกินกว่าสี่ห้องอยู่แล้ว จึงไม่เข้าเกณฑ์ที่ได้รับยกเว้นให้ไม่ต้องขอใบอนุมัติโฮเต็ลตามกฎกระทรวงฉบับนี้ เนื่องมาจากกฎกระทรวงฉบับนี้มีเจตนาเพื่อสนับสนุนบ้านพักในลักษณะโฮมสเตย์ ซึ่งเป็นการเกื้อหนุนรายได้ให้แคว้นในบ้านนอก ที่เจ้าของมีห้องเช่าไม่มาก มีอาชีพหลักอื่นอยู่แล้วเสียมากกว่า

ถ้ามีการปล่อยหอพักให้เช่ารายวันในคอนโดฯ จะทำยังไงผู้ที่มีบทบาทรับผิดชอบควบคุมดูแลการให้เช่าหอพักรายวันในคอนโดมิเนียมนั้นๆคือ นิติบุคคลห้องชุดที่จะต้องทำหน้าที่แทนเจ้าของห้องทุกราย อสังหาริมทรัพย์ การกำกับดูแลทำเป็นตั้งแต่การออกข้อบัญญัติห้องชุดเพื่อสร้างอุปสรรคให้การเช่ารายวัน (เนื่องจากว่าการออกข้อบัญญัติห้ามผู้ครอบครองห้องไม่ให้ใช้ห้องอย่างใดอย่างหนึ่งโดยตรงๆนั้นทำไม่ได้ ด้วยเหตุว่าขัดกับเจ้าของของผู้ครอบครองห้อง) เป็นต้นว่า

ออกบัตรสำหรับใช้ลิฟท์ที่เข้าออกได้เฉพาะชั้น รวมทั้งมีบัตรจำนวนจำกัด ห้ามไม่ให้บุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของร่วมไหมได้มากับเจ้าของร่วมใช้ทรัพย์สมบัติส่วนกลางถัดจากการออกข้อบังคับแล้ว นิติบุคคลยังสามารถร้องเรียนกับผู้พิทักษ์สันติราษฎร์เพื่อฟ้องร้องคดีอาญาตามพ.ร.บ.อพาร์เม้นท์ฯ มาตรา 59 ฐานประกอบกิจการโฮเต็ลโดยมิได้รับอนุญาต ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือ ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรืออีกทั้งจำอีกทั้งปรับ แล้วก็มีโทษปรับรายวันตลอดเวลาที่ละเมิดอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาท

ด้วยนิติบุคคลห้องชุดยังสามารถปฏิบัติการเพิ่มเติมในเรื่องที่ผู้เช่าห้องรายวันเป็นคนต่างด้าวเป็นตามพ.ร.บ.คนเข้าเมือง พุทธศักราช 2522 มาตรา 38 กำหนดให้เจ้าของสถานที่จำเป็นต้องแจ้งต่อบุคลากรตรวจคนเข้าเมืองข้างใน 1 วันเมื่อมีคนต่างด้าวเข้าพัก ซึ่งนิติบุคคลคอนโดมิเนียมสามารถเอาจริงเอาจังประเด็นนี้

เพื่อเป็นการป้องกันมิให้มีการนำห้องเช่าออกให้เช่ารายวันได้ เพราะเหตุว่าหากจะต้องแจ้งภายใน 1 วันทุกคราว หรือมีข้าราชการเข้ามาตรวจตราอยู่เป็นประจำก็จะก่อให้ผู้ครอบครองห้องรายนั้นไม่สบาย และหยุดนำห้องออกให้เช่ารายวันท้ายที่สุด แล้วก็ถ้าเกิดเจ้าของห้องมิได้แจ้งก็จะมีโทษตามพระราชบัญญัตินี้มาตรา 77หมายถึงปรับ 2,000-10,000 บาท

การตรวจรับมอบบ้านหรือคอนโดนับว่าเป็นขั้นตอนสำคัญที่คนซื้อควรต้องตั้งใจอย่างมาก ด้วยเหตุว่าเป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนจะชำระเงินค่าบ้านหรือคอนโด จนกว่าเงินยังอยู่กับคนซื้อ ผู้บริโภคชอบมีอำนาจต่อรองให้ผู้ขายปฏิบัติการต่างๆจากที่อยากได้แม้กระนั้นอย่างไรก็แล้วแต่ ในบางครั้งไม่ว่าด้วยเหตุใดก็ตาม

คนซื้อบางทีอาจยอมตรวจรับบ้านหรือคอนโด แล้วก็จ่ายเงินไปแล้ว แต่กลับมาพบในข้างในข้างหลังว่าบ้านหรือคอนโดนั้นมีภาวะไม่ตรงกับโฆษณา ซึ่งจะเปลี่ยนมาเป็นปัญหาใหญ่ของผู้บริโภค เหตุเพราะบ้านหรือคอนโดนั้นราคาแพงสูง ชั่วชีวิตผู้ซื้อบางคนบางทีก็อาจจะซื้อได้เพียงแค่ครั้งเดียว และก็จำเป็นต้องผ่อนส่งไปอีกหลายสิบปี จึงถือได้ว่าเรื่องที่มีความจำเป็นมากมาย

ผลโดยชอบด้วยกฎหมายของประชาสัมพันธ์ขายบ้านจัดสรร-คอนโดก่อนจะเข้าใจในเรื่องสิทธิของคนซื้อ จำเป็นจะต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่า ประชาสัมพันธ์มีผลผูกพันผู้พัฒนาแผนการตามกฎหมายเช่นไรเริ่มที่คอนโดซึ่งมีข้อบังคับกำหนดไว้โดยเฉพาะก่อน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 6/1 วรรคสาม กำหนดให้โฆษณาหรือหนังสือเชิญนับว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของคำสัญญาจะซื้อจะขายห้องพักด้วย ตามกฎหมายนี้ เป็นที่กระจ่างแจ้งว่าประชาสัมพันธ์มีผลผูกพันผู้พัฒนาแผนการเป็นข้อตกลง จึงจำต้องส่งมอบเงินให้แก่คนซื้อตรงตามโปรโมทด้วยสำหรับหมู่บ้านจัดสรร ยังไม่มีข้อบังคับกำหนดให้โฆษณาถือเป็นส่วนใดส่วนหนึ่งของสัญญาโดยยิ่งไปกว่านั้น ราวกับคอนโด แม้กระนั้นมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 851/2544 วางหลักเกณฑ์ไว้ว่าการที่ผู้พัฒนาแผนการก่อสร้างบ้านไม่เป็นไปตามแผ่นพับโปรโมทถือว่าเป็นการไม่ทำตามสัญญา ผู้บริโภคก็เลยมีสิทธิเลิกคำสัญญาได้ ถือว่าศาลได้สารภาพว่าประชาสัมพันธ์นับว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของสัญญาซื้อขายบ้านเช่นกัน

คนซื้อที่ตรวจรับหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดไปแล้วมีสิทธิเช่นไร

ปกติในสัญญาซื้อขายทั่วๆไป ถ้าเกิดผู้ซื้อตรวจทานมอบสินค้าแล้ว ก็จำต้องนับว่าหน้าที่ในการมอบผลิตภัณฑ์ของผู้ขายสิ้นสุดลง ผู้ซื้อจะมาปฏิเสธในภายหลังว่าผู้ขายส่งมอบเงินทองไม่ครบถูกต้องมิได้ หากจะฟ้องร้องคดีกันก็คงฟ้องศาลได้เฉพาะเรื่องความชำรุดขาดตกบกพร่อง ซึ่งเป็นเรื่องความไม่สมบูรณ์ของภาวะสินค้าเพียงแค่นั้น

ไม่ใช่เรื่องของสินค้าไม่ถูกต้องตามข้อตกลงแต่ว่าในประเด็นการค้าขายอสังหาริมทรัพย์นั้น มีคำตัดสินศาลฎีกาที่น่าสนใจฉบับหนึ่ง ที่นักเขียนอยากจะเสนอขึ้นมาให้คุณผู้อ่านได้ศึกษากันเป็นคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 ซึ่งศาลได้ตีความเพื่อคุ้มครองป้องกันสิทธิของคนซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ มีเนื้อหาโดยสรุปตามข้างล่างนี้ขอรับ

จากคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ ศาลฎีกาแปลความว่า การค้าขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถึงแม้ว่าคนซื้อจะได้มองเห็นเงินทองสุดแท้แต่ยากที่จะตรวจตราถึงประสิทธิภาพได้ก็ถือว่าเป็นการขายตามคำพรรณา (วิธีขายชนิดหนึ่งโดยชอบด้วยกฎหมาย ที่ผู้ขายพรรณาเนื้อหาของสินค้าที่จะขายให้ผู้บริโภคทราบ

ผู้บริโภคเชื่อและก็ซื้อผลิตภัณฑ์โดยไม่ได้มองเห็นตัวผลิตภัณฑ์นั้นก่อน) คนขายก็เลยมีบทบาทต้องมอบผลิตภัณฑ์ให้ตรงกับที่พรรณา (โปรโมทไว้) หากส่งไม่ตรง ถึงแม้จะมีการรับมอบไปแล้ว ผู้ซื้อก็ยังสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้อย่างไรก็แล้วแต่ ตามคำวินิจฉัยศาลฎีกาข้างต้น เป็นกรณีที่การตรวจคุณภาพเงินนั้นเป็นการยากเพียงแค่นั้น

ไม่รวมทั้งในกรณีที่สินทรัพย์ที่ส่งนั้นสามารถเห็นได้อย่างง่ายดายว่าไม่ตรงตามสัญญา หรืออีกอย่างหนึ่ง ถ้าเกิดผู้บริโภคตรวจทานมอบบ้านหรือคอนโดมาทั้งๆที่เห็นได้โดยง่ายแล้วว่าไม่ตรงดังที่โปรโมท หรือเป็นความประมาทสะเพร่าของผู้บริโภคเอง เช่นนี้ ผู้บริโภคย่อมไม่มีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายตามคำตัดสินศาลฎีกาฉบับนี้ขอรับ

ข้อบังคับที่เกี่ยวเนื่องกับทรัพย์สินศูนย์กลางแต่ก่อนประเทศไทยของเราไม่มีข้อบังคับที่พูดถึงเรื่องทรัพย์สินส่วนกลางของห้องชุดในกรณีที่สร้างไม่ตรงตามแบบที่ประชาสัมพันธ์ไว้โดยตรง ก็เลยแปลงเป็นหน้าที่ของลูกค้าที่ควรระวังเก็บรักษาบรรดาโฆษณาโครงการไว้เพื่อวิเคราะห์ว่าโครงการที่ตัวเองซื้อมีทรัพย์สินศูนย์กลางตรงกับที่โปรโมทไว้หรือเปล่า หรือที่เรียกว่า ผู้บริโภคต้องระวัง (caveat emptor–buyer caveat)แม้กระนั้นเนื่องมาจากหลักคนซื้อต้องระวังนี้

ไม่สอดคล้องกับภาวะความจริงที่ผู้พัฒนาโครงงานมีอำนาจทางเศรษฐกิจ รวมทั้งมีวัสดุจำนวนมากขึ้นเรื่อยต่างกับคนซื้อที่ไม่มีความรู้ความเชี่ยวชาญเฉพาะ การผลักภาระให้ผู้บริโภคต้องระมัดระวังทุกอย่างจึงเป็นเรื่องที่ไม่ยุติธรรม รวมทั้งบางครั้งก็เป็นไปไม่ได้ได้แก่ ผู้ซื้อชำระเงินจองซื้อห้องไว้เยอะๆแล้วก่อนที่จะโครงงานจะสร้างเสร็จ แม้กระนั้นในภายหลังจากที่สร้างเสร็จแล้วกลับพบว่าไม่เป็นไปตามที่โฆษณาไว้ แม้กระนั้นสื่อโฆษณานั้นก็หายไปแล้ว

เพราะฉะนั้นนานาประเทศก็เลยมีการปรับปรุงแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวโยงกับหัวข้อนี้โดยตลอด ซึ่งในประเทศไทยเอง เริ่มในปี 2551 ที่มีการปรับปรุงแก้ไขพ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) โดยให้เพิ่มมาตรา 6/1 แผนการจำเป็นต้องสร้างทรัพย์สินส่วนกลางจากที่โปรโมท เพื่อปกป้องสิทธิของผู้ซื้อเกี่ยวกับสมบัติพัสถานศูนย์กลาง

โดยมีวิธีการที่สำคัญ เป็นผู้พัฒนาโครงงานจำเป็นต้องเก็บสำเนาเนื้อความหรือภาพที่ประชาสัมพันธ์หรือหนังสือชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าในแบบอย่างใดไว้ในสถานที่ทำการกระทั่งจะขายแฟลตหมด รวมทั้งจำต้องส่งสำเนาเอกสารให้นิติบุคคลเก็บไว้หนึ่งชุดผู้พัฒนาโครงงานจำต้องยื่นบรรดาเอกสารประชาสัมพันธ์เหล่านั้นไปพร้อมด้วยคำร้องขอลงทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด แล้วก็โฆษณาพวกนั้นจำเป็นต้องตรงกับรายละเอียดที่ยื่นคำขอลงทะเบียน

และก็จำต้องกำหนดรายละเอียดสมบัติพัสถานส่วนกลางให้กระจ่างให้นับว่าบรรดาประชาสัมพันธ์เป็นส่วนหนึ่งของคำสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องเช่าด้วย กรณีที่ภาพหรือข้อความใดสื่อความหมายขัดหรือคัดค้านกับใจความในคำสัญญา ให้แปลความไปในทางเป็นคุณแก่ผู้บริโภครู้จักคำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดย้ำปกป้องสิทธิของผู้ซื้อเกี่ยวกับสมบัติพัสถานส่วนกลางผลของกฎหมายฉบับนี้ทำให้ผู้พัฒนาแผนการมีหน้าที่ต้องเก็บรักษาสื่อโฆษณาไว้

เพื่อเป็นหลักฐานในภายหลังในกรณีที่มีผู้ซื้อเรียกร้องว่าก่อสร้างไม่ตรงตามประชาสัมพันธ์ จากตอนแรกที่ผู้บริโภคมีบทบาทต้องระมัดระวังกันเอาเอง แม้ไม่เก็บรักษาสื่อโฆษณาไว้ก็จะต้องเสียสิทธิไปเองโดยกฎหมายนี้ยังรับรองว่าประชาสัมพันธ์นับว่าเป็นส่วนใดส่วนหนึ่งของข้อตกลงอย่างเห็นได้ชัดด้วย รับจํานองที่ดิน ทำให้ศาลไม่ต้องไปประยุกต์นิติศาสตร์ทั่วๆไปอื่นในเรื่องที่มีการพิพาทกันประเด็นการก่อสร้างอาคารชุดไม่ตรงตามโปรโมทอีกหากผู้พัฒนาโครงการฝ่าฝืนไม่เก็บรักษาโฆษณาไว้

ไหมยื่นโปรโมทแนบไปกับคำขอลงบัญชีนิติบุคคลอาคารชุดจะมีโทษปรับ 50,000-100,000 บาท ตามมาตรา 63 และ 64 ของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมแต่ว่าสำหรับในกรณีที่ผู้พัฒนาแผนการสร้างโครงงานออกมาแล้วเสร็จไม่ตรงดังที่โปรโมทไว้นั้น กฎหมายข้างต้นให้ถือว่าโฆษณานับว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดด้วย

กรณีอย่างนี้ก็เลยต้องจัดว่าผู้พัฒนาโครงการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่สร้างไม่ตรงตามที่โปรโมท เพราะเหตุว่าโฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของข้อตกลง ทำให้คนซื้อมีสิทธิบอกเลิกคำสัญญา และก็เรียกเงินคืนพร้อมดอกร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแม้กระนั้นวันที่รับเงินไว้ได้

กรณีศึกษาศาลฎีกามีคำตัดสินเอาไว้ภายในคำตัดสินศาลฎีกาเลขที่ 5093/2541 วางวิธีการไว้ว่ากรณีที่จำเลย (ผู้พัฒนาโครงการ) ก่อสร้างทรัพย์ศูนย์กลางไม่ตรงตามโฆษณา โจทก์ (คนซื้อ) ย่อมมีสิทธิไม่ยอมรับไม่รับโอนกรรมสิทธิได้ ไม่จัดว่าโจทก์ไม่ทำตามสัญญา แล้วก็เมื่อโจทก์บอกให้จำเลยทำงานก่อสร้างสมบัติพัสถานส่วนกลางให้แล้วเสร็จสุดแท้แต่เชลยไม่ปฏิบัติการให้เสร็จในเวลาอันควรโจทก์มีสิทธิบอกยกเลิกสัญญา

รวมทั้งเรียกเงินที่ได้จ่ายไปแล้วคืนพร้อมดอกได้น่าสังเกตว่าคดีนี้ศาลฎีกามีคำพิพากษาบังคับว่าประชาสัมพันธ์ถือได้ว่าส่วนใดส่วนหนึ่งของสัญญาในปี 2541 ซึ่งตรงเวลาก่อนที่จะพ.ร.บ.ห้องชุดฉบับที่ 4 ซึ่งเพิ่มมาตรา 6/1 ที่ผมกล่าวไว้ข้างบนจะบังคับใช้ในปี 2551 โน่นก็แปลว่า ศาลไทยเห็นด้วย และบังคับตามหลักทฤษฎีของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมฉบับที่ปรับแต่งนี้ไว้ก่อนที่ข้อบังคับจะมาบัญญัตำหนิไว้เป็นลายลักษณ์อักษรเสียอีกอีกกรณีหนึ่ง

โครงงานห้องชุดเขตพญาไท ผู้พัฒนาแผนการก่อสร้างที่จอดรถไม่ครบตามจำนวนที่โฆษณาไว้ ลูกบ้านแล้วก็นิติบุคคล (ซึ่งตั้งมาภายหลังที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว) ก็เลยรวมตัวกันฟ้องผู้พัฒนาโครงการ รวมทั้งศาลฎีกามีคำวินิจฉัยให้ผู้พัฒนาโครงการต้องชำระค่าปรับแก่นิติบุคคล (ซึ่งเป็นโจทก์ในคดี) ด้วยคนซื้อจำเป็นต้องทำยังไง

เมื่อส่วนกลางไม่ตรงจากที่โปรโมทขั้นตอนแรก คนซื้อต้องระมัดระวัง เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จแล้วจำเป็นต้องตรวจดูทรัพย์สินศูนย์กลางว่าตรงจากที่ประชาสัมพันธ์ไว้หรือเปล่าชั้นถัดมา ผู้บริโภคจำเป็นต้องพิจารณาการจดทะเบียนนิติบุคคลคอนโดมิเนียมเหตุว่า บรรดาทรัพย์ส่วนกลางที่ประชาสัมพันธ์ รวมทั้งได้พิจารณาด้วยตาแล้วว่ามีอยู่จริง

ถูกเจาะจงเอาไว้ในทะเบียนของนิติบุคคลว่าเป็นทรัพย์สินศูนย์กลางหรือเปล่า ถ้าไม่เป็น หรือก่อสร้างสมบัติพัสถานศูนย์กลางไม่ครบบริบรูณ์ ผู้ซื้อจำเป็นที่จะต้องแจ้งให้ผู้พัฒนาแผนการปฏิบัติงานจัดให้มีสินทรัพย์ศูนย์กลางครบถ้วนบริบูรณ์จากที่โปรโมทเอาไว้ภายในระยะเวลาที่สมควรถ้าผู้พัฒนาโครงงานไม่ทำ หรือทำไม่ได้ ผู้ซื้อจะมีสิทธิบอกเลิกข้อตกลงรวมทั้งเรียกเงินที่จ่ายไปแล้วคืนพร้อมดอก